大埔宏福苑五級大火不僅是一場社區災難，更在法律層面留下了一個極其罕見的「產權死局」。財政司副司長黃偉綸昨日公布的長遠安置方案，建議由政府主動收購受影響七座樓宇的業權，並提供現金或「樓換樓」選項。從法律專業角度觀察，此舉並非單純的財政援助，而是一次精準的「法律風險對沖」，透過行政手段解決了私人產權在極端災難下無法自我修復的結構性矛盾。

破除《大廈公契》下的「集體行動困境」

在現行法律框架下，宏福苑這類多業權物業的處置受《大廈公契》嚴格約束。若要進行拆卸或變更用途，理論上需取得全體業主的一致同意。然而，在涉及1736個單位的龐大基數下，業權分佈極其破碎，部分單位可能涉及遺產繼承、債務抵押或業主失聯。

若政府不介入，業主將陷入法律上的「囚徒困境」：修復成本遠超經濟效益，但拆卸重建又因無法統一業權而寸步難行。政府提出的收購方案，本質上是提供了一個「法律出口」，讓業主能以高於市價的補償金（每呎8,000至10,500元）將產權責任轉移給政府。這不僅解決了決策癱瘓的問題，更避免了物業淪為永久性「法律廢墟」的風險。

權利讓與：將複雜訴訟轉化為即時安置

火災後的保險索償與責任追究，往往是長達十數年的法律馬拉松。涉及公用部分的損毀、結構性安全責任以及保險條款的詮釋，對單一業主而言是沉重的法律負擔。

方案中一個極具策略性的安排，是政府通過收購業權，同時「承接」了相關的法律權益與追討權。這是一種「權利讓與」的法律實踐：政府先向居民支付賠償，讓居民即時獲得重置居所的資金；而後續與保險公司、承建商或相關第三方的法律周旋，則由擁有強大法律資源的政府統一處理。這種「政府承擔法律成本，居民換取生活穩定」的模式，體現了行政手段對法律程序效率的有效補位。

比例原則：宏志閣處理的法理邊界

對於未受大火波及的宏志閣，政府現階段不納入收購，這恰恰體現了對「比例原則」與「私有產權保護」的尊重。在法理上，政府動用公帑進行強制或准強制收購，必須具備極強的公共利益理由（如結構危險）。

由於宏志閣結構安全，政府若強行收購，反而可能構成對產權的無理侵害。然而，政府保留「若業主達成高度共識可再探討」的窗口，則是在法律穩定性與行政靈活性之間取得了平衡。這傳遞了一個清晰的法律訊號：政府的介入是基於「災後救濟」而非「任意干預」。

以立法手段作為最後的法律安全網

黃偉綸副司長提到，若最終無法收回所有業權，不排除透過立法途徑解決。這在法治社會是必要的備用方案。當絕大多數業主已選擇遷出，若剩餘極少數業權拒絕配合，將導致整塊土地無法有效利用，甚至造成治安與衛生隱患。

在這種情況下，透過專項立法來統一業權，是為了保障更大範圍的公眾利益。這不僅能確保原址能順利轉化為社區設施或公園，也為這宗前所未有的法律難題劃上真正的「終止符」。

法律終局性的體現

宏福苑方案的價值，在於它提供了一種「法律終局性」。它讓受災居民無需在法律訴訟、保險爭議與維修攤分中耗盡餘生，而是透過一個清晰、透明且具法律保障的機制「抽身離場」。

政府承擔了約40億元的公帑投入，實則是為了解開一個可能困擾社區數十年的法律死結。這種以民為本、不懼法律程序複雜的承擔，不僅值得法律界肯定，更為未來處理類似大規模城市災難提供了寶貴的法理範式。我們期待「解說專隊」能切實履行職責，協助居民在法理保障下，早日重建家園。

（文章是作者的個人意見，不代表本報立場）