【宏福苑業主大會過程流暢 業主近八成反對票否決核數報告】

飽受火災摧殘的宏福苑今日（7月19日）召開特別業主大會。由於受災規模龐大且涉及多達1,984戶業主，合安於大埔社區會堂以真人出席並主持會議之外，大會首度透過視像及廣播系統，於其餘三個場地包括啟德、天暉路及華貴邨同步連線進行會議。截至中午十二時，親身或授權出席的業主人數達568人，佔全體業主28.63%，代表不可分割業權份數7,423份（28.78%），達到《建築物管理條例》（第344章）法定人數要求。大會設有9個議程，讓業主與合安、法律顧問及保險代表進行深入的交流，雖然有部份議題內容未能讓居民滿意，但今次大會總算是給予居民第一個交代，並且讓未來變得明朗。

財務報告現漏洞 業主近八成反對票否決

本次大會最焦點的部份莫過於物業及大維修的財務核數報告。現場有業主指出，由前物業管理公司編制、盧耀傑會計師事務所審核的2025年度核數師報告中，中文版與英文版的財務狀況表日期出現嚴重錯誤（中文版誤譯為2025年1月1日）。儘管合安代表宣稱僅為印刷錯誤，要求業主先行通過再作公告修正，但隨即引發會場居民的討論。最終，在跨場館業主的質疑下，該議案以1,339票贊成（20.11%）、5,320票反對（79.89%）遭到否決，反映出業主對財務報表的要求及合安與前任交接的工作內容非常謹慎。

20億理賠因刑事調查受限 保險顧問答覆模稜兩可

涉及高達20億港元的屋苑「財產全險」（樓宇結構火險）理賠進展也是全場焦點。承保商中國太平保險代表於會上表示，已成立專責小組，但直言目前仍有刑事程序正在進行，搜證與調查受到一定限制，必須等待獨立委員會及政府各部門全面調查報告正式公布後，才能釐清法律責任歸屬並評估理賠。

此番言論引起居民疑慮，多名受災嚴重的業主當場痛陳，認為政府已要求業主於8月31日截止期限前決定是否出售單位，但理賠報告卻仍需等待，令業主難以下定決心出售業權。保險顧問代表就事件作出補充，指火險的理賠本應是基於修復物業所需的「實際建築成本」，若政府最終收購業權後決定將樓宇拆卸而不進行重建或維修，保險公司在法律原則上可能會失去賠償的理由，但最後並沒有明確表示不會支付賠償費用。

有關說辭取決於火險（樓宇結構保險）內的條款，一般賠償原則除了參考修復成本，亦會參考物業市價，而非視乎該建築物未來是否會重建。因此「不重建」本身不會導致賠償權利自動喪失，但有兩點需要注意。首先，傳統火險的賠償金額的計算會多以「復修」為前提，即是如果建築物已確定會拆卸，保險公司可能會主張賠償金額應為建築物的「現時現金價值」而非「全新重建價值」，因為受損部分已無需修復。另外，如果業主在獲得保險賠償前已將物業售予政府，買賣合約中可能會列明有關保險索償權益的歸屬。居民需要自行確認當中關於「已發生事故的索償權」是如何處理。

分拆業權出現法律問題 居民盼望再入家園

針對部分業主提出「分拆宏志閣獨立運作」或「原址重建」的要求，法律代表梁秉釗律師在會上給予了明確的法律否定。梁律師指出，宏福苑現行大廈公契將屋苑視為一個整體發展項目，若要修訂公契以配合單一座數獨立抽離，必須獲得「全體業主」及所有按揭銀行的百分之百同意，在法律及實際操作上皆極為困難。同時，若決議強行約束個人業主採納整體處置方案，亦將與《建築物管理條例》第43條相抵觸而無法成為合法決議。

大會上亦有居民表示希望屋苑盡快解禁，讓居民可以自由地返回單位收拾私人物品。對此，合安表示該要求已超出《建築物管理條例》，因為相關大廈目前仍由政府政策局實施管控與封鎖，並非合安管理人職責權限所能處理，建議透過一戶一社工向政府反映相關意見。

兩個用內再開 與業主積極溝通

下一次的特別業主大會將於兩個月內舉行。在大維修退款安排上，管理人合安已發出1,732張大維修退款支票，涉及金額逾1.14億港元。本報將持續追蹤宏福苑火災後續獨立委員會報告、警方與廉政公署之刑事調查進展，以及8月31日政府收購業權期限前各方的最新角力。如需獲取大會相關財務簡報、法律與保險條款分析，請鎖定本報專題報導。