【穗莞深城際鐵路建設背景下裕亨花園房屋徵收的觀察：法律視野下的公益平衡與權益保障】

近日，深圳市福田區裕亨花園土地整備計畫已完成444戶簽約，簽約率達約93%，2025年10月17日正式啟動行政徵收，房屋徵收工作已進入關鍵簽約階段。作為一項關乎粵港澳大灣區重大交通基礎設施－穗莞深城際鐵路建設推進的公共利益項目，其依法徵收與補償安置工作備受社會關注。筆者從粵港澳大灣區律師的視角，對本次徵收的進展情況以及部分未簽約業主的顧慮進行觀察與分析，旨在明晰各方權利義務，消除不必要的誤解與顧慮。

一、 徵收行為的合法性根基：公共利益與法定程序

本次徵收的啟動，根植於明確的法律規定與迫切的公共利益需求。 《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條規定，由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎建設的需要，屬於確需徵收房屋的公共利益情形。穗莞深城際鐵路作為國家層級規劃的重大交通項目，其建設旨在優化區域交通網絡，促進粵港澳大灣區深度融合與發展，無疑符合前述「公共利益」的法定範疇。福田區人民政府據此作出《房屋徵收決定書》（福府徵決〔2025〕1號），其權力來源正當，目的合法。

從已公開資料可見，本次徵收嚴格遵循了法定程序，徵收補償方案賦予了公眾知情權與參與權。徵收決定公告中也明確載明了複議與訴訟的權利，為被徵收人提供了充分法律救濟途徑，體現了程序正義。

二、 補償方案的核心檢視：公平補償與多重選擇

徵收的核心在於補償，而公平補償是衡量徵收合法性的實質標尺。縱觀計畫補償方案，其設計充分體現了法律法規所要求的公平補償原則，並為被徵收人提供了切實的權益保障和多元化的選擇空間。

首先，補償方案確立了被徵收房屋的補償價格由具有相應資格的房地產價格評估機構依法評估確定，且評估時點與徵收決定公告日一致，評估市場化。

其次，補償方案的設計兼顧了被徵收人可選金錢補償、產權調換或二者結合的個人化需求與長遠居住保障。

再者，關於回遷安置房具體安排，方案內容對面積結差、價格評估等後續事宜作出了清晰明確規定。

此外，補償範圍全面，涵蓋了因徵收產生的包括搬遷、臨時安置、停產停業等損失各項附隨損失。

最後，評估與測繪機構的選定程序由被徵收人在機構名錄中協商選定，協商不成的，透過公開搖號方式確定，並由公證機構全程監督，彰顯了程序公正。

三、 未簽約業主的主要疑慮與釋明

基於上述分析，筆者觀察到，部分未簽約業主的疑慮可能集中在「原址回遷」與「補償是否足額」兩個面向。對此，可從法律與現實層面進行客觀檢視：

關於「原址回遷」的訴求：根據政府公開承諾及項目規劃安排，項目由政府啟動及作為建設主體，建設資金來源於財政，預算資金充足，根據規劃文件明確，裕亨花園，徵收亦並非永久性佔用原址土地，而係為保障重大基礎設施施工期間的安全所需所實施的階段性徵收。在工程竣工後，原址土地將依法依規用於興建安置住房，實現被徵收人的原址回遷。

關於「補償是否足額」的擔憂：如前所述，本次補償體係是立體而全面的，多重保障共同構築了「公平補償」的堅實防線。房屋徵收補償費用已由市政府轉移支付足額編入預算，資金使用嚴格依法審計，若業主仍對個別評估結果有異議，依法享有的複核、鑑定乃至後續的法律救濟權利，是其維護自身權益的最終途徑。

結論與展望

綜合觀之，深圳市福田區裕亨花園土地整備工程房屋徵收工作，是在公共利益驅動下，嚴格依照現行法令所進行的行政活動。其公佈的補償方案，在實體內容上貫徹了市場價值補償原則，提供了優於法定標準的置換選擇與全面的補償項目；在程序設計上強調了被徵收人的參與和監督，體現了程序的公正與透明。

對於尚未簽約的業主而言，其合法權益已在現行方案框架內得到充分考慮和製度性保障。糾結於無法實現原址回遷或將協商進程陷入僵局，不僅可能錯過方案中設定的獎勵時機，也可能在後續的補償決定程序中付出更多的時間與精力成本。

（文章是作者的個人意見，不代表本報立場）