【不吃不喝14年上車的誤區】

每年，國際公共政策顧問機構Demographia 都會公佈非常吸引眼球的研究報告，剛公佈了2026年度國際住宅負擔能力報告，香港連續16年成為全球樓價最難負擔的城市，指出香港樓價與收入比率為14.1倍，以「不吃不喝14年」形象化概括香港置業全貌，其實存在著誤區，並一直誤解到今天，必須要釐清真相。

首先要肯定的是，根據研究報告，香港市民置業的負擔持續減輕，由2021年高峰期的23.2年，已連續4年下跌，跌至今年的14.1年，跌幅近四成，負擔能力有改善，置業的負擔沒有過去的重。

研究報告的誤區是，未有考慮到香港房屋階梯的獨特性，香港除了私人樓宇外，有相當多數量是屬於公營房屋類別，包括居屋、綠置居及租置回收單位，未有計算在內，這類單位是市價經折扣出售的。而居屋的定價機制，是以非業主住戶入息中位數釐定，經折扣後該期項目中有不少於75%的推售單位能夠負擔。舉個例子，在居屋2024計劃中，平均售價約為270萬元，假設按揭貸款與單位售價比例為90%，還款期達30年，按揭利率約4%，每月按揭還款額大約$11,600。對比白表家庭申請者的每月入息上限$60,000，約佔近兩成，研究報告概括香港是「樓價最難負擔」的城市，其實是以偏概全。

除了居屋外，政府亦有為綠表公屋租戶推出「綠表置居計劃」，折扣更較居屋為大，定價更低，以鼓勵公屋租戶購買單位騰出現居公屋，促進公屋流轉。政府亦優化「白表居屋第二市場計劃」，提供更多額配，新一期增至7,000個，亦延長了按揭貸款保證期，買家可低於市價與業主協商。在政府覓地建屋的努力下，未來5年公營房屋出售的落成量達至6萬間，平均每年高達1.2萬間，較過去的為高；同時，政府將會逐步在公營房屋的租售比例中，由7比3改為6比4，可負擔的資助出售房屋供應進一步增加，研究報告的誤區將會更大。

若果研究報告要更精準，除了量度私人樓宇外，也需要納入資助出售房屋的類別，量度相關的負擔能力，才能確切反映現時置業的負擔實況，客觀持平。

（文章是作者的個人意見，不代表本報立場）