【《建築物管理條例》修例對症下藥｜ 提升管理消除圍標】

大埔宏福苑五級大火，暴露了本港樓宇維修工程的系統性失效，以及大廈管理制度長期存在的漏洞。正因社會對大廈管理與公共安全監管的關注，特區政府就《建築物管理條例》（第344章）修訂建議展開為期一個月公眾諮詢，涵蓋五大方向、涉及逾20項具體建議，可謂回應民意、對症下藥，值得各界支持。

過去不少屋苑大維修引發爭議，問題核心其實不在工程本身，而在決策過程。動輒每戶數萬甚至十數萬元的工程，卻可能在一個出席人數寥寥、由大量「授權票」堆砌出來的業主大會上通過。既然決策權被少數人壟斷，「圍標」自然有機可乘，而最終承受安全風險的卻是全體業主。

正因如此，今次修例把「提高大型維修工程及大額採購決定的出席及投票門檻」列為五大方向之首，方向完全正確。政府建議改善「第2類大額採購」，即價值超過屋苑對上三個財政年度平均開支20%的項目，增設業主「親自投票」門檻，須不少於業主人數5%或100名業主。更值得肯定的是引入「分級制」：以每戶付3萬元的工程為例，會議法定人數須達10%，親自投票門檻為5%或100名業主；若每戶承擔額增至12萬元，法定人數則提高至20%，親自投票門檻為10%或200名業主。這種按金額遞增的設計，體現了清晰的比例原則——涉及業主荷包愈深的決定，就愈需要更多業主親身到場、親自表態。換言之，這並非為決策設置無謂障礙，而是要讓大廈管理由「少數話事」回歸「居民作主」。

「授權票」制度原意是方便未能親身出席的業主行使權利，然而長期被圍標集團視為可鑽的空隙。因此，諮詢文件針對這一痛點提出四項改革建議：設立每人可持授權票上限，50個或以下單位的大廈每人不超過1份，超過50個單位者不超過單位數目的2%或20份；在授權書中新增簽署及聲明要求；並考慮僅容許業主親屬或同一屋苑的其他業主等特定人士擔任獲授權代表。

這幾項建議環環相扣：既為授權票「封頂」，防止有人一手掌握大量選票，同時透過簽署及聲明要求增加問責，令冒名代簽無所遁形；再者，限制代表身份可減低外來人士干預屋苑管理事務，令圍標的操作空間便會大幅收窄。

除了門檻與授權票，完善利益申報制度、加強主管當局權力、清晰會議程序三者，同樣是關鍵配套。首先，利益申報制度完善後，管委會成員與承辦商的關係將更透明，暗中輸送利益的空間隨之收窄。其次，加強主管當局權力，令政府在制度被濫用時有更有力的介入手段。

在清晰會議程序方面，政府建議明確賦權土地審裁處，可延長開會時限或訂定替代的通知及會議程序，建議相當務實，可避免法團因程序技術問題陷入僵局。由此可見，五大方向並非各自為政，而是一套完整的改進方案。

尤其值得欣賞的是，政府推動改革並未閉門造車。自2026年2月在立法會民政及文化體育事務委員會提出五大方向後，當局隨即展開前期諮詢，向物業管理業界及立法會議員等持份者收集意見，並將初步意見及新增建議納入文件。文件更主動列出推行時可能面對的困難：一方面有人主張大幅收緊持票數量甚至限制獲授權人身份，另一方面物管業界則擔心過分收緊會影響業主大會召開。麥美娟坦言取得平衡並非容易，但當局希望透過公眾諮詢定出清晰而可操作的方案。這種坦誠務實的態度，比一味宣示決心更令人信服。

政府發言人強調，良好的大廈管理是完善地區治理的重要一環，不但有助改善居住環境、推動社區建設，更能促進社會和諧。可見大廈管理從來不只是「屋苑內部事務」，而是關乎全港市民安居的公共議題。今次修例是本屆政府繼《2024年建築物管理（修訂）條例》後再度出手，展現積極有為、不迴避難題的施政作風。

筆者勉勵各業主吸取宏福苑慘痛教訓，只要更多業主願意走進會場、親手投下自己的一票，圍標便無所依附，大廈管理方能真正回歸業主手中。

（文章是作者的個人意見，不代表本報立場）